החברה מכרה ברבעון 33 יח"ד בהיקף כספי של כ-137 מיליון שקל ובמחיר ממוצע של 4.15 מיליון שקל לדירה. הרווח הגולמי שטרם הוכר בדוחות החברה עומד על כ-818 מיליון שקל

חברת צמח המרמן מדווחת לבורסה לניירות ערך בת"א על התוצאות הכספיות לרבעון הראשון של שנת 2023, ומסכמת רבעון ביציבות בהכנסות וברווח הנקי, נזילות גבוהה, מסגרות אשראי בלתי מנוצלות ונכסים מניבים כמעט ללא מימון – דבר המאפשר לה לצלוח את תקופת חוסר הוודאות המאפיינת את שוק הנדל"ן הישראלי בשנה האחרונה, תוך איתור ומימוש הזדמנויות עסקיות.

צמח המרמן מדווחת על הכנסות בהיקף כ-165 מיליון שקל ברבעון הראשון (כולל חלקה בחברות מוחזקות), עלייה של 6.5% לעומת הכנסות בהיקף כ-155 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד. חלק ניכר מהפעילות העסקית של החברה מנוהל דרך חברות מוחזקות ולא בא לידי ביטוי בסעיף ההכנסות המוצגות בדוח המאוחד, דבר שמקשה על ההשוואה של ההכנסות והרווחיות הגולמית והתפעולית בין התקופות. הכנסות החברה כפי שהן מוצגות בדוחות הכספיים המאוחדים הסתכמו ברבעון בכ-74 מיליון שקל, עלייה של 12% לעומת כ-66 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד.

החברה מכרה ברבעון הראשון 33 יח"ד בהיקף כספי של כ-137 מיליון שקל (חלק החברה כ-52 מיליון שקל). הירידה מול אשתקד נובעת מהאטה כללית במכירת דירות חדשות במשק ומקיטון משמעותי במלאי הזמין למכירה. מחיר יח"ד ממוצעת שמכרה החברה עלה ועמד ברבעון על 4.15 מיליון שקל, לעומת 4.04 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד ו-3.81 מיליון שקל בשנת 2022 כולה. המחיר הממוצע מושפע בעיקר מתמהיל הדירות הנמכר בתקופה. מתום הרבעון הראשון ועד סמוך למועד הפרסום מכרה החברה 16 יח"ד נוספות.

לחברה 1,469 יח"ד בשלבי שיווק שונים נכון ל-31 במרץ 2023, מתוכן נמכרו 1,277 יח"ד – כ-87% ממלאי הדירות בשיווק או בבנייה שאוכלסו/לאכלוס בשלוש השנים הקרובות כבר נמכרו, כאשר מלאי הדירות הלא מכורות שבידי החברה הסתכם ב-192 דירות. מלאי מקרקעין לבנייה ומלאי בניינים ודירות למכירה עמד על כ-1.085 מיליארד שקל ב-31 במרץ 2023, לעומת כ-1.067 מיליארד שקל ב-31 בדצמבר 2022.

לחברה מגוון נכסים מניבים המסווגים כנדל"ן להשקעה. נכון ל-31 במרץ 2023 הסתכם שווי הנדל"ן להשקעה של החברה בכ-80 מיליון שקל, לעומת כ-212 מיליון שקל ב-31 בדצמבר 2022. הירידה נובעת מסיווג פרויקט הדיור להשכרה בכרמיאל תחת סעיף נכסים מוחזקים למכירה. בחודש פברואר 2023 חתמה החברה על הסכם למכירת הפרויקט תמורת כ-135 מיליון שקל.

הרווח הנקי של החברה שמר על יציבות והסתכם ברבעון בכ-13.3 מיליון שקל, לעומת כ-13.6 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד. הרווח הנקי מושפע מהפרשי עיתוי בהכרה בהכנסות עפ"י התקן החשבונאי בהתאם להתקדמות בביצוע הפרויקטים. מאחר ומרבית הדירות שנמכרו נמצאות לקראת התחלת ביצוע או בשלבים ראשונים של ביצוע, ההכרה בהכנסות בגינן נדחית לרבעונים הבאים.

הרווח הגולמי (כולל חלקה בחברות מוחזקות) הסתכם ברבעון בכ-31 מיליון שקל (19.4% מההכנסות), לעומת כ-36 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד (23.3% מההכנסות). תמהיל ההכנסות ברבעון הנוכחי כולל חלק גדול יותר מפעילות הביצוע, אשר מאופיינת ברווחיות גולמית נמוכה יותר מאשר תחום הייזום. הרווח הגולמי שטרם הוכר בדוחות החברה עומד על כ-818 מיליון שקל.

היקף המאזן עמד ליום 31 במרץ 2023 על כ-1.94 מיליארד שקל לעומת כ-1.87 מיליארד שקל ליום ה-31 בדצמבר 2022. יתרת המזומנים ושווי מזומנים עלתה והסתכמה ליום 31 במרץ 2023 בכ-125 מיליון שקל. ההון העצמי ליום 31 במרץ 2023 עלה והסתכם בכ-457 מיליון שקל, לעומת כ-445 מיליון שקל ליום 31 בדצמבר 2022.

החברה הבת סיון ביצוע ממשיכה להציג תוצאות טובות עם צמיחה בהכנסות וברווח (הנתונים לפי 100%, חלק החברה 50%). הכנסות החברה ברבעון הסתכמו בכ-142 מיליון שקל, עלייה של 28% לעומת כ-111 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד. הרווח הנקי הסתכם ברבעון בכ-13.6 מיליון שקל, עלייה של כ-10% לעומת כ-12.4 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד.

חיים פייגלין, מנכ"ל צמח המרמן: "אנו מסכמים רבעון נוסף של יציבות בהכנסות וברווח הנקי, כאשר על אף ההאטה במכירת דירות חדשות במשק בשנה האחרונה, חלק משמעותי ממלאי הדירות שבביצוע בידי החברה – כבר מכור. מרבית המלאי הנוכחי צפוי להתאכלס במהלך שלוש השנים הקרובות, כאשר ההכנסות והרווחים בגינו יבואו לידי ביטוי בדוחות הכספיים של החברה בשנים 2023-2025. החברה נהנית מיתרות נזילות גבוהות, מסגרות אשראי בלתי מנוצלות ונכסים מניבים כמעט ללא מימון, עובדה אשר מספקת לנו גמישות פיננסית גבוהה וכלים טובים לצלוח תקופות של אי ודאות לצד מימוש הזדמנויות עסקיות ככל שיהיו. בכוונתנו להמשיך בניהול השמרני והאחראי אשר מאפיין את החברה, ולהתחיל בשנה זו בשיווק ובביצוע מספר פרויקטים חדשים גם במרכז הארץ וגם בצפון".

קניתם דירה מקבלן ומאחרים לכם את הכניסה? כנראה שמגיע לכם פיצוי

המדריך המלא לאיחור במסירת דירה

לגבי חוזים לרכישת דירה שנחתמו עד לתאריך  6/7/22, על פי חוק המכר, קבלנים מחויבים לשלם פיצוי על איחור במסירת דירה, אם לא העבירו אותה לרשותו של הרוכש בתום 60 יום מהמועד שנקבע בחוזה. אם אתם במצב דומה, עליכם לדעת שישנם כלים משפטיים העומדים לרשות רוכשי דירות שנתקלו בקבלן לשלם פיצויים כדין במקרה של איחור במסירת דירה.

אחת מההתחייבויות המשמעותיות ביותר של קבלנים כלפי רוכשי הדירות, היא למסור את הדירה במועד המוסכם. בכל הסכם מכירת דירה נקבע מועד מסירה, שבו מתחייב הקבלן להעניק לרוכשים את המפתחות לדירה החדשה. במקרה שבו מועד המסירה של הדירה מתעכב, מגיע לרוכש הדירה פיצוי כספי בהתאם לחוק.

במסגרת חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973, נקבע כי יש לספק הגנה לרוכשי דירות שהעבירו להם את הדירה באיחור, מעל 60 ימים מהמועד הקבוע בהסכם. יש להדגיש שהחוק מתייחס לפיצויים ללא הוכחת נזק, ואין בהוראותיו של סעיף זה לגרוע מזכויות אחרות שיש לרוכשים בהתאם לכל דין. לכן, רצוי לתבוע פיצויים מהקבלן בגין נזקים ממוניים נוספים שנגרמים עקב האיחור במסירת הדירה, כמו תשלום בגין מציאת מקום לינה חלופי, שכירות, אחסנת ציוד או עוגמת נפש.

החוק לא קובע את סכום הפיצוי המדויק אלא רק את אופן חישובו. לכן, עלולה להתעורר מחלוקת בין הקבלן לבין הרוכשים בנוגע לשיעור הפיצוי. נשאלת השאלה – אז מה היקף הפיצויים על איחור במסירת דירה?

הדין קובע כי שיעור הפיצויים שייפסקו לטובת רוכשי הדירה ייגזר מדמי השכירות המוערכים של הדירה שנמכרה. עבור עד שמונה חודשים מרגע שלף מועד המסירה שנקבע בהסכם, חייב הקבלן בפיצוי הנגזר מדמי השכירות של דירה דומה במיקומה ובגודלה של הדירה הנמכרת, בתוספת של 50%. עבור יתרת תקופת האיחור, חייב הקבלן בפיצוי הנגזר מדמי השכירות של דירה דומה במיקומה ובגודלה של הדירה הנמכרת, בתוספת של 25%.

היות וביום  7.7.2022 נכנס לתוקף תיקון מספר 9 לחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973. חוק זה, יחול על כל החוזים לרכישת דירה שייחתמו מיום 7.7.22  ואילך את הוראות חוק זה זה כמפורט באופן הבא :

אם מוכר דירה יאחר במסירת דירה לתקופה העולה על חודש ימים, הקונה יהיה זכאי לפיצוי כמפורט להלן:

עבור תקופת איחור – החל מחודש לאחר מועד המסירה ועד ארבעה חודשים – פיצוי בגובה שכר הדירה בדירה דומה בגודלה ובמיקומה. עבור כל חודש, כולל חלק מחודש, החל מהחודש השני שלאחר מועד המסירה שנקבע בחוזה;

בגין החודשים החמישי עד העשירי של איחור – פיצוי בגובה 125% משכר הדירה בדירה דומה עבור כל אחד מהחודשים האמורים, כולל חלק מחודש;

בגין החודש ה-11 והלאה – פיצוי בגובה 150% משכר הדירה בדירה דומה, עבור כל אחד מהחודשים האמורים, כולל חלק מהחודש;

הפיצוי ישולם בסוף כל חודש עבור אותו החודש.

באילו מקרים מותר לקבלנים לאחר במסירת דירה?

לא פעם כוללים הסכמי מכירת דירה סעיפים המאפשרים לקבלנים לדחות את מועד מסירת הדירה. למשל, קבלנים רבים מאפשרים לרוכשים לבצע שינויים בדירה במהלך בנייתו של הבית המשותף. במצבים אלה, משאירים לעצמם הקבלנים את האפשרות לדחות את מועד מסירת הנכס ללא פיצוי בהתאם לשיקול דעתם, במידה שהרוכשים אכן יבקשו לבצע בה שינוי.

בנוסף, לפי חוק המכר, קבלנים רשאים לאחר במועד מסירת הדירה במידה שהאיחור נובע מנסיבות שאינן בשליטתו של הקבלן. במקרים כאלה, מועד מסירת הדירה עלול להידחות מבלי שהקונים יהיו זכאים לפיצויים.

באיזה מקרים כן מגיעים פיצויים לרוכשי הדירה?

חשוב לדעת שהממונה על חוק המכר במשרד השיכון קבע כי משבר הקורונה לא מהווה עילה לאיחור במסירת הדירה, ואינו פוטר את הקבלן מתשלום פיצוי. כך גם, התנהלות רשות ציבורית כמו חברת החשמל, תאגיד המים או הרשות המקומית, אינו מקנה לקבלן עילה לאי תשלום פיצוי בגין איחור במסירת הדירה.

בנוסף לכך, איחור במסירת דירה שנבע מהתקשרות בין הקבלן לבין גורמי מקצוע הנותנים שירותים בפרויקט, כמו קבלן מבצע, אדריכל וכיו"ב, אינו מהווה עילה לאי תשלום פיצוי על איחור במסירת הדירה.

מכל הנאמר כאן, ניתן לראות כי איחור במסירת דירה מקבלן עלול להעלות מספר סוגיות משפטיות מורכבות העוסקות בזכאות לפיצויים סטטוטוריים ולכן כדאי להיוועץ עם עורך דין מוסמך לפני שמתחילים הליך משפטי.

הכותב הינו עו"ד גיא הרשקוביץ למקרקעין ונדל"ן, מקהילת זאפ משפטי.

מאת: מערכת

בתקופה האחרונה ניתן לשים לב למגמה שהולכת וגוברת – צעירים ומשפחות המתעניינים ברכישת דירות בצפון ובדגש על העיר נהריה.

קצת מידע על המקום: נהריה הוקמה באמצע שנות ה־30 של המאה הקודמת, כמושבה חקלאית. המודל הכלכלי שעליו נשענו המייסדים – רובם ככולם יוצאי גרמניה, בני העלייה החמישית – היה של פרנסה ממשקי עזר. בשנות ה־50 החלה העיר להתרחב ולקלוט עולים מצפון אפריקה, עיראק ואיראן. אז גם נבנו השכונות המזרחיות של העיר – אוסישקין, יוספטל וטרומפלדור.

לפערי המוצא והוותק התווספו גם מכשולים פיזיים, כמו כביש 4 
ומסילת הרכבת, שחצצו בין היישוב הוותיק לשכונות העולים, שנחשבות חלשות יותר מבחינה סוציו־אקונומית עד היום. בשנות ה־90 ביצעה העיר קפיצה נוספת בכמות האוכלוסייה, הפעם הודות לקליטת עולים ממדינות חבר העמים. למזרח העיר נוספה אז שכונת "נהריה הצעירה", הנחשבת מוצלחת.

כיום מתגוררים בעיר מעל כ-60 אלף איש, והתחזיות מדברות על כ 75-80 אלף תושבים שיגורו בעיר עד שנת 2030. קצב הבנייה בנהריה כיום תומך בתחזית זו, וכך גם קצב רכישת הדירות. נהריה היא אחת הערים המגוונות בארץ, יש בה נופים רבים ושפע של אטרקציות עירוניות וטבעיות. הקרבה לים הוא אחד היתרונות המובהקים של העיר, חופיה המרהיבים הם חלק מהנוף הטבעי המרשים שלה.

לנהריה יתרונות רבים אשר הופכים אותה ליעד נדל"ני נחשק, אחד מהם זה העובדה שבונים בה הרבה פרויקטים חדשים. אחד הפרויקטים המדוברים באזור הוא פרויקט אכזיב השייך לחברות צמח המרמן ואלקטרה מגורים. אכזיב, שכונה חדשה בצפון נהריה, מציעה שילוב ייחודי בין ים לקהילה. השכונה המשתרעת על פני 65 דונם וכוללת כ- 30 בניינים בני 6-9 קומות, כאשר הבניינים הראשונים מתחילים בימים אלו להתאכלס.

שכונת אכזיב כוללת מגוון מבני ציבור ושירותים קהילתיים מתקדמים דוגמת בית ספר יסודי, גני ילדים ומעונות יום, מתנ”ס, מועדון ספורט ובית כנסת, כאשר לשכונה הוקצו שטחים פתוחים וציבוריים נרחבים, עם שבילים ירוקים, מדשאות וגני שעשועים. בנוסף, תציע השכונה לדייריה פתרונות מסחר ואזור תיירות. 

     (פרויקט אכזיב, נהריה)

הנוכחות של פרויקט אכזיב מרעננת ומחדשת את פני העיר ומביאה משהו אחר לכלל התושבים. הפרויקט באכזיב מעיד על התפתחותה של העיר והיכולת שלה לשגשג. סיבה נוספת לביקוש למגורים בעיר נעוץ דווקא בהיותה כה פריפריאלית: התושבים בנהריה זוכים בהטבת מס של עד אלפי שקלים מדי חודש, שלא פעם מכסה את תשלומי המשכנתה.

לדברי חיים פייגלין, מנכ"ל צמח המרמן, אשר בנתה יחד עם חברת אלקטרה מגורים את שכונת אכזיב, "נהריה נמצאת בתנופת בנייה גדולה מאוד, ועל פי התכניות, שכבר הופקדו לאישור, שיעור האוכלוסייה בעיר צפוי לגדול בכ-40% עד 2030, כאשר שכונת אכזיב היא אחד ממנועי הצמיחה לאותה תכונית. בין היתר, העירייה צפויה לקדם אזור תעסוקה חדש בצפון העיר, ולהמשיך ולפתח את הגישה לחוף הים ולחלקה הצפוני עם טיילת וצירי תנועה המחברים את השכונה החדשה לשאר השכונות הצמודות לחוף הים בעיר".

ההזדמנות האחרונה- בפרויקט CONCEPT NEW של אורון נדל"ן באור יהודה  -70% מהדירות כבר שווקו

אורון נדל"ן מקבוצת אורון אחזקות והשקעות מדווחת על התקדמות בשיווק הדירות בפרויקט NEW CONCEPT אור יהודה עם קנייתן של כ 70% מהדירות בפרויקט.

הפרויקט נמצא בשלבי בניה מתקדמים במסגרתם נבנים 7 בניינים מהם בני 5 קומות ובני 11 קומות עם 245 יחידות דיור סך הכל. תמהיל הפרויקט כולל דירות 2, 3, 4 5, 5.5 ו-6 חדרים בתכנון ייחודי לצד דירות גן ופנטהאוזים. מחיר הדירות לשוק החופשי, דירת ארבעה חדרים החל מ- 2.790 מיליון ₪. נותרו למכירה דירות 2 חדרים במחיר החל מ- 1.800 מיליון ₪. תאריך אכלוס צפוי אוגוסט 2024.

הפרויקט ממוקם במיקום אטרקטיבי בשכונת בית בפארק הצעירה והמבוקשת באור יהודה בתפר שבין אור יהודה לקרית אונו, המצויה בתנופת פיתוח משמעותית בימים אלה ומושכת אליה קהל משפחות צעיר ואיכותי. בקרבה למתחמי חינוך ונגישות לצירי תחבורה מרכזיים כמו גם לקו הסגול של הרכבת הקלה שעתיד לקום בהמשך.

יצחק סער סמנכ"ל שיווק ומכירות באורון נדל"ן: "מדובר בפרויקט איכותי מאוד במיקום מעולה. שכונה מתפתחת עם אוכלוסיה של משפחות צעירות שרוצות להשתקע ולהתבסס בשכונה. הדירות האחרונות שנותרו למכירה בפרויקט נמכרות במחירים אטרקטיביים וזו הזדמנות טובה לרכוש דירה במרכז הארץ".

טרנד הטבעונות הולך ומתחזק בתקופה האחרונה והרבה משפיענים החלו להכריז שהם עברו לתזונה טבעונית. נובאק ג'וקוביץ הטניסאי הוא האחרון שמייצג את הטבעונים וגם הרבה סלבים וחברי כנסת בהווה או בעבר שבכל ראיון מדגישים שהם טבעוניים שלא לדבר על טל גבע שהפכה ליועצת של בני הזוג נתניהו בתחום.

מהי בעצם טבעונות ?
טבעונות היא הימנעות ממזון שמקורו מן החי ועל ידי כך מניעת פגיעה בבעלי חיים. הטבעונים מאמינים שמזון מן החי לא בריא לגוף.

אך האם טבעונות בריאה לגוף האדם המערבי ? ראשית שמענו כבר על אוכלוסיות בהודו שלא אוכלות בשר והן למעשה צמחוניות. באוכלוסיות אלו אין סרטן. אבל, חשוב להבין שמדובר על קהילות הקיימות כבר מאות שנים וכנראה הגוף שלהם שונה ויודע להסתדר ללא שומן רווי.

המסקנה של תזונה שונה לכל גוף גם מתחזקת בטיעון זה שכן כל גוף לגופו. למשל, תימנים אוכלים הרבה בצק בתצורת ג'חנון והגוף שלהם יודע לפרק את הסוכר הזה.

אבל אדם מערבי ממוצע אשר ניזון מתזונה מערבית, רוב הסיכויים שהוא מסכן את עצמו והא נמצא במצב קדם סכרת. על כך נסביר בחלק הבא .

למעשה, התזונה המערבית המקובלת כיום היא למעשה 80%-90% טבעונית מכיוון שבנאדם ממוצע בוקשי אוכל שומן רווי מן החי. אדם ממוצע אוכל אולי פעם בשבוע בשר בקר ובשר עוף, ועקב הטרנד לכאורה של מזון בריא אנשים אוכלים הרבה סלטים, אוכל תאילנדי / סיני  אשר רווי בסוכרים וסויה וחלבונים מן הצומח. ולכן אדם עם תזונה מלאה בפחמימות  ומעט בשר, ביצים וגבינות מסכן את עצמו  בבעיות עיכול, בסוכר גבוה וסכנה לסכרת בגיל מאוחר יותר. אם נהיה קיצוניים יותר אזי טבעונות, טבעונאות/80 10 10, קטוגני טבעוניאו כל סוג אחר יביא למחלות גם בגלל החוסר בחלבון וויטמינים מסיסים בשומן וגם בגלל עומס האנטינוטריאנטים.

"ללא פחמימות = אין פרמנטציה (תסיסה) = אין דיסביוסיס (דלקות מעיים) דר.טד ניימן"

מתוך עמוד מטבעוני לקרניבורי.

*אין האמור מהווה ייעוץ רפואי